原创 刘博团队 01 最近，豪宅别墅似乎受到市场资金热捧。 3月7号，上海知名豪宅“九间堂”拍卖，最后高溢价成交。起拍价为9千万，成交价1.44亿元拍出，成交价比起拍价高六成。 3月10，据界面新闻报道，许家印位于香港的一栋豪宅被挂牌出售。 该栋豪宅目前价值约8.8亿港元，高于去年11月份市场预估的7亿港元。 还有厦门鼓浪屿一栋估价过亿的百年古墅——黄赐敏别墅，第一次公开拍卖。 该别墅以7902.63万（相当于折价七成）起拍，保证金700万，加价幅度20万，最终结果尚未可知，但是市场关注度颇高。 截至3月10日上午，已吸引了3万多人次围观，842人设置了拍卖提醒。 在豪宅圈，别墅和大平层是一对兄弟。 过去，别墅和大平层存在明显的不对等关系，别墅的表现始终是跑输大平层的。 像深圳东部华侨城天麓，2009年成交价高达12万每平，是真正的高端山海别墅。 但十多年过去了，深圳湾的大平层涨了十几倍，而东部华侨城天麓却血亏大甩卖都难以出手。 究其原因，这些别墅建得比较偏，周围配套差，人气不足，商业也不行，住进去之后维护费用高。 在楼市上涨的时候，别墅也没有市中心大平层涨得多，因此，买别墅不如买大平层，成为很多富人的共识。 现在，情况可能发生一些逆转。 02 独栋别墅的价值逻辑似乎正在改变。 去年9月底，自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，关键说了两点，第一，建议取消土地拍卖中的地价限制；第二，建议取消远郊区容积率1.0限制。 取消远郊区容积率1.0限制——相当于自然资源部放开了2003年以来执行至今的“限墅令”。 早在2003年，国土部（现为自然资源部）首次发布“45号文”，强调“停止别墅类用地的土地供应”。 2006年5月，国土资源部下发《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》，再次重申在全国范围内停止别墅供地，并对别墅进行全面清理。 从2006年到2023年的20多年时间里，国土部先后6次针对别墅问题发布相关规定，要求所有新出让的宅地容积率不得低于1.0。 容积率高于1.0，房企很难做出独栋别墅产品，这是政策对低密度房地产开发项目的限制。 今年以来，住建部多次喊话建好房，满足居民多元化改善住房需求。 关于什么是好房子？住建部部长回答，不同面积、不同价位都有不同的好房子。 事实上，随着房地产市场供需关系逆转，“住房双轨制”时代正式来临。 刚需市场加速萎缩，改善市场将成为兵家必争之地。 结合多地取消地价限价的趋势来看，未来改善住宅乃至豪宅，将打开价格天花板，更具想象空间。 在这个背景下，城市核心区的独栋别墅，就变得比较稀有，受到市场资金的追逐。 以香港为例，很多房子都是小户型，而真正的豪宅，基本都是大户型，而且是独栋，加上背山靠海，私密性、安全性和稀缺性兼具，圈层纯粹，基本住的是商界、政界大佬，因此香港的独栋豪宅非常受欢迎。 香港豪宅分布图 上海被溢价拍卖的大佬豪宅，实际上只剩下个空壳子了，部分外墙、屋顶已拆除、门窗均已缺失，屋顶也仅剩毛坯框架，破败不堪。 而这样的“豪宅”还能卖1.44亿，就是因为占据了上海核心位置，位于上海浦东新区花木板块，处于内环线以内，建面681.11平方米，后续可以翻新。 03 正常情况下，别墅的产权都是70年的，但一些开发商如果是在综合用地上建的别墅，那其就是50年产权，商业用地就是40年产权。 因为种种原因，一些商业别墅建成后或者买到手，使用年限可能只剩20几年30年了。 那么，业主可以通过申报重建的方式，向有关部门交完税以后，这个别墅土地使用权可以重新开始算，再获得40年或者50年、70年的产权。 如果是双拼或者叠墅，可能需要全部业主同意，操作上比较麻烦，而独栋别墅，则更加灵活方便。 关于独栋别墅申报拆除重建，在深圳已有公示案例。 2019年，在深圳市规划和自然资源局官网上，南山管理局公示了关于东方花园F区F31栋房屋拆除重建相关事项。 从指示图可以看出，东方花园F区F31栋有数百平米的建面，应该是一栋比较大的独栋别墅。 东方花园别墅位于南山，靠近世界之窗，有联排和独栋别墅，距今已有30多年历史了。 在中介平台上，也可以看到相关宣传资料，华侨城东方花园独栋别墅，可以重建，性价比高。 不过，宣传资料上显示该房产证面积291平的独栋别墅，报价高达1.1亿，妥妥豪宅了。 04 最后小结一下，随着住房市场走向商品+保障双轨模式，别墅这一高端玩家的小众产品，又重新回到人们的视野当中。 比较有人气的、配套好地段好的别墅，能够满足实际居住需求，包括自住和出租，那么，它们的价值在提升。 特别是核心城市核心地段的独栋别墅，能够申报重建，未来产权有保障，更加会受到大资金的青睐。 那么，普通的郊区别墅，虽然是独栋，但普通人去买的话，仍然需要考虑成本。 像南方的郊外需要考虑防蚊虫，防潮湿问题，北方最重要的则是冬天要取暖的问题，这些基本的生活成本还是比较高的。 当然，如果是有钱人，这些成本可以忽略。 说到底，别墅未来还是一个富人的游戏。
